2025년 주택법 해설과 주요 쟁점 분석

주택법 해설과 주요 쟁점 분석

 

I. 글의 첫머리에

 

주택문제는 현대사회에서 가장 중요한 생활 문제이며, 인구 및 소득수준 증가로 주택 수요가 급증하고, 아파트 등 공동주택이 보편화되었다.

특히 도심 아파트 가격과 전세값이 크게 올라 사회 문제가 되고 있다.

 

주택법은 1972년 제정된 주택건설촉진법을 전면 개정하여 새로 만든 법이며, 구법의 한계(주택 수요 증가, 질적 향상 욕구, 저소득층 주거복지 기능 미흡)를 극복하고 변화된 경제 환경 및 주택정책에 맞춰 새로운 주택 기본법의 필요성에 따라 제정되었다.

 

 

II. 주택의 개념

 

주택법은 국민의 주거 안정과 주거 수준 향상에 기여하는 것을 목적으로 하며, 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등을 규정한다 (제1조).

 

주택법은 총칙, 주택의 건설, 주택의 공급, 리모델링, 보칙, 벌칙 등 6개 장 106개 조문으로 구성되어 있다.

 

구 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정은 도시 및 주거환경정비법으로 이관되었고, 리모델링 부분이 주택법에 편입되었다.

 

본 해설에서는 주택건설사업승인처분, 주택의 공급체계, 주택공급질서문란행위, 주택의 관리방법, 주택의 거래관리제도, 지역주택조합 등을 중심으로 대법원판례를 통해 주택법의 문제점을 검토하고 있다.

 

주택 : 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 의미한다.

 

공동주택 : 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

 

국민주택 : 국가·지방자치단체 등이 건설하며 국민주택규모(주거전용면적 85제곱미터 이하) 이하인 주택을 말한다.

 

세대구분형 공동주택 : 주택 내부의 구분된 공간 일부를 구분소유 할 수 없는 주택이다.

 

도시형 생활주택 : 300세대 미만의 국민주택규모 주택을 말한다.

 

에너지절약형 친환경주택 : 에너지 사용량 절감 또는 이산화탄소 배출량 저감 목적의 주택이다.

 

건강친화형 주택 : 실내공기 오염물질 최소화 목적의 주택이다.

 

장수명 주택 : 내구성이 있고 내부 구조 변경 및 수리 용이성이 우수한 주택을 말한다.

 

집합건물법에 따라 구조상 독립된 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있으며, 주택법 및 공동주택관리법의 특별 규정은 집합건물법에 저촉되지 않는 범위에서 효력이 있다.

 

 

III. 주택건설사업계획의 승인

 

대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서를 시·도지사에게 제출하여 승인을 얻어야 한다.

 

사업계획 승인을 받으려면 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다.

예외적으로, 지구단위계획 결정이 필요한 경우 대지면적의 80% 이상(주택조합은 95% 이상) 사용권원을 확보하고, 미확보 대지가 주택법상 매도청구 대상이면 승인을 받을 수 있다.

 

사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지 소유자에게 시가에 따라 매도할 것을 청구(매도청구권)할 수 있으며, 이 경우 3개월 이상 사전 협의해야 한다.

 

매도청구권 행사 전 3개월 이상 협의 규정은 대지 소유자의 절차적 보장을 위한 것으로 엄격하게 해석되어야 한다.

 

협의는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하며, 사업주체가 매매가격 산정 근거를 제시하고 노력했는지, 대지 소유자의 태도 등을 종합적으로 고려해야 하며, 증명책임은 사업주체에 있다.

 

공유토지에 대해 일부 지분 소유권 취득 또는 사용 승낙을 얻은 경우, 다른 공유자의 동의 없이도 사업 부지에 편입된 면적 중 취득한 공유 지분 비율만큼 사용 권원을 확보한 것으로 본다.

 

매도청구권은 형성권으로서 행사 기간 내에 행사하지 않으면 효력을 상실한다.

 

주택건설사업계획 승인은 해당 지역의 주거 수요, 환경 문제 등을 고려한 재량행위로 해석된다.

 

사업계획 승인으로 의제된 인허가가 위법할 경우, 이해관계인은 의제된 인허가의 취소를 구해야 하며, 이는 별도의 항고소송 대상이 된다.

 

공익사업으로 인한 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상 권리이며 행정소송 대상이다.

 

임대주택법상 공익사업 지정 제도는 임대사업자에게 토지수용권을 부여하여 임대주택 공급을 활성화하기 위함이며, 주택법상 매도청구권과 달리 수용 방식으로 토지 확보가 가능하다.

 

 

IV. 주택조합방식에 의한 주택공급

 

주택조합 설립은 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

 

설립 인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원을 확보해야 한다.

 

주택조합은 조합원을 위하여 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급할 수 있다.

 

주택조합이 신축 완공한 건물 중 조합원 외 일반 분양 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 정관이나 규약, 또는 총회 결의에 따라 관리·처분해야 하며, 이를 거치지 않은 행위는 무효이다.

 

주택법 및 시행령의 조합원 자격 기준 규정은 단속규정에 불과하며, 자격 미달 조합원이 당연히 자격을 상실하거나 위반 약정이 무효인 것은 아니다.

 

투기과열지구 내 지역주택조합은 신청서 접수 순서에 따라 조합원 지위를 인정해서는 안 된다. 주택공급에 관한 규칙 제8조 역시 단속규정에 불과하다.

 

 

V. 아파트공급방법과 분양가상한제

 

사업주체는 주택 공급 시 주택법의 방법을 따라야 하며, 특히 아파트에 관해서는 엄격한 제한이 있다.

 

주택을 공급받으려는 자는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등을 국토교통부령에 따라야 하며, 이는 지역별 수급 상황 및 투기 우려를 고려하여 달리 정할 수 있다.

 

공공택지 또는 투기 우려로 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급되는 공동주택은 법정 기준에 따른 분양가격 이하로 공급해야 한다 (분양가상한제).

 

투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하거나 우려되는 지역을 말한다.

 

주택 또는 입주자로 선정된 지위는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 전매제한기간은 지역별로 달리 정할 수 있다.

 

분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정 방식 등은 국토교통부령으로 정한다.

 

금융기관 대출 등을 통해 사업자금을 지원할 목적으로 분양계약을 체결하거나 명의를 빌려준 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호 대상이 되는 선의의 수분양자로 볼 수 없다.

 

 

VI. 주택의 공급질서 교란금지

 

누구든지 주택법에 따라 공급되는 주택의 '주택을 공급받을 수 있는 지위', '입주자저축 증서', '주택상환사채' 등을 양도·양수(매매·증여 등 권리 변동 행위 포함, 상속·저당 제외)하거나 알선, 또는 이를 목적으로 광고하는 행위가 금지된다.

 

또한 거짓이나 부정한 방법으로 증서, 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위도 금지된다 (주택법 제65조 제1항).

 

수분양권을 매매 목적물로 하는 계약에서 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 할 의무가 있다.

 

전매금지기간(최대 10년) 중 전매하거나 알선하는 행위는 금지**되며 (주택법 제41조의2 제1항 제2호), 위반 시 **3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다 (주택법 제96조 제2호).

 

국토교통부장관 또는 사업주체는 불법 양도·양수 행위자에 대해 주택공급 신청 지위를 무효로 하거나 계약을 취소할 수 있다 (주택법 제65조).

 

'주택을 공급받을 수 있는 지위'는 원칙적으로 **적법하게 설립된 주택조합의 조합원으로서 그 조합이 공급하는 주택을 받을 수 있는 지위를 의미하며, 이는 법에서 정한 자격 요건과 절차를 거쳐야 인정된다.

 

 

VII. 공동주택의 관리

 

1. 구분소유권과 대지사용권

구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다 (규약에 달리 정한 경우 제외).

 

분리처분금지 규약이 등기되지 않으면 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 여기서 '선의'의 제3자는 대지사용권 목적 토지가 집합건물의 대지인 사정을 모른 채 취득한 제3자를 의미한다.

 

구분소유가 성립하기 위해서는 건물 존재, 구조적·이용상 독립성, 그리고 물리적으로 구획된 부분을 별개의 소유권으로 하려는 '구분행위'가 있어야 한다.

 

구분행위는 건물 완성 전 건축허가신청이나 분양계약을 통해 장래 신축 건물을 구분건물로 하겠다는 의사가 객관적으로 표시되면 인정될 수 있다.

 

건물 및 구분행위에 상응하는 구분건물이 물리적으로 완성되면, 등기 여부와 관계없이 구분소유가 성립한다.

 

전유부분과 대지사용권의 분리를 최대한 억제하여 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하는 것이 집합건물법 제20조의 취지이며, 일체성에 반하는 대지 처분행위는 효력이 없다.

 

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리이며, 특별한 요건 없이 집합건물의 존재와 대지 사용 권리 보유만으로 성립한다.

 

2. 공동주택의 입주자대표회의의 법적 지위

입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 비법인사단 이다.

 

동별대표자 교체는 대표회의의 동일성을 잃지 않고 구성원만 변경하는 것이며, 새로운 대표자 선출이 위법하면 종전 대표자가 지위를 유지한다.

대표회의는 존속기간의 정함이 없다.

 

전유부분인지 공용부분인지는 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 건축물대장에 등록된 시점을 기준으로 판단하며, 이후 개조나 이용 상황 변화는 영향을 미치지 않는다.

 

구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립된다.

 

아파트의 자치관리기구 및 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당하며, 계약에 따른 권리·의무는 입주자대표회의에 귀속된다.

 

위탁관리회사는 구분소유자를 상대로 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다.

입주자대표회의 구성원인 동별 대표자의 중임 횟수를 1회로 제한하는 규정은 업무 경직, 비리 방지, 주민 간 분열 방지 및 다수의 입주자에게 참여 기회를 보장하여 다양성 확보와 투명 운영을 위함이다.

 

회의 소집 통지에 목적 사항이 기재되지 않은 사항에 대한 결의는 구성원 전원이 참석하여 의결한 경우가 아니면 무효이다.

 

입주자대표회의는 동별 대표자 선출 결의 무효확인 소송의 피고적격이 있다.

 

3. 집합건물의 하자보수청구권

사업주체는 공동주택 사용검사일 또는 사용승인일부터 10년 이내의 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 하자가 발생한 경우 보수해야 한다.

 

내력구조부에 중대한 하자가 발생하면 손해를 배상할 책임이 있다.

 

민법상 하자담보책임기간은 제척기간이며, 기간 도과 시 하자담보추급권은 소멸한다.

 

집합건물법 및 주택법에 따른 하자보수청구권 및 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다.

 

집합건물법에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속된다.

 

입주자대표회의는 사업주체에 대해 하자보수를 청구할 수 있을 뿐, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.

 

분양회사는 주택 공급 당시 주택법상 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 시설이나 품질을 갖추지 못한 경우 하자로 인한 담보책임을 부담한다.

 

 

VIII. 주택의 거래

 

일시적 2주택 특례규정은 1주택 소유 세대가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, **새 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않는 제도이다.

 

재건축조합원이 기존 주택이나 대지를 제공하고 새로 건설되는 주택 등을 분양받을 권리는 소득세법상 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당한다.

 

아파트 분양 과정에서의 허위·과장 사기 행위가 많으며, 사기죄의 편취 범의는 피고인의 재력, 환경, 범행 경위, 거래 이행 과정 등을 종합하여 판단해야 한다.

 

표시광고법상 허위·과장 광고는 사실과 다르거나 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 오해하게 할 우려가 있는 광고를 말하며, 판단은 보통의 주의력을 가진 일반 소비자의 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단한다.

 

 

IX. 임대주택의 임차인에 대한 우선분양전환의무

 

민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 건설·공급·관리 및 사업자 육성을 통해 공급을 촉진하고 국민 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.

 

이 법에서 정하지 않은 사항은 주택법, 건축법, 공동주택관리법, 주택임대차보호법을 적용한다.

 

사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 경우, 임대의무기간 경과 후 매각 시, 입주일 이후 매각 당시까지 해당 임대주택에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 매각해야 할 의무가 있다.

 

임대사업자는 임대의무기간 경과 후에도 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있으며, 임차인이 사업자의 의사에 반하여 즉시 매각을 요구할 권리가 당연히 발생하는 것은 아니다.

 

분양전환가격 산정기준에 관한 규정은 강행법규이며, 이를 초과한 분양계약은 초과 범위 내에서 무효하다.

 

우선분양전환을 받으려면 **'무주택자' 및 '세대주' 요건을 모두 갖춰야 한다.

 

'분양전환 당시까지 무주택자인 임차인'은 임대차계약 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 직접 거주하거나 세대 구성원이 계속 거주한 임차인을 의미한다.

 

예외적으로, 임대의무기간이 지난 공공건설 임대주택이 임대사업자 부도·파산 시에는 유주택자라도 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 권리가 있다.

 

임차인의 우선분양전환권은 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 소멸하는 것이 아니라, 사업자로부터 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 응하지 않는 경우에 소멸한다.

 

공공주택 특별법은 공공주택의 건설 및 운영을 통해 서민의 주거 안정 및 수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

X. 개정된 주택법 내용 (2020년 1월 23일 시행)

 

① 주택조합 설립 인가 요건에 해당 주택건설대지의 15% 이상 소유권 확보 추가** (제11조제2항제2호 신설).

② 조합원 모집 시 해당 주택건설대지의 50% 이상 사용권원 확보 의무화** (제11조의3제1항).

③ 조합원 모집 주체는 사업 개요, 자격 기준 등을 신청자가 이해할 수 있도록 설명하고, 모집 광고 시 조합원 보호를 위한 내용 포함 및 금지 사항 규정** (제11조의4 및 제11조의5 신설).

④ 주택조합은 설립 인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하면 해산 여부 결정**, 발기인은 조합원 모집 신고 수리 후 2년 내 설립 인가를 받지 못하면 사업 종결 여부 결정 (제14조의2 신설).

⑤ 리모델링주택조합의 매도청구 시 주택건설사업계획 승인 시 대지 소유권 미확보 허용 명확화 (제21조제1항제4호 신설 등).

⑥ 사업주체는 사용검사 전 입주예정자가 공사 상태를 사전 점검할 수 있도록 하고, 하자 요청 시 보수 공사 등 조치 의무화 (제48조의2 신설).

⑦ 시·도지사는 공동주택 품질점검단 설치·운영 가능 (제48조의3 신설).

⑧ 국토교통부장관의 주민등록 전산정보 등 자료 요청 사유 확대 및 입주자저축 자료·정보 요청 근거 마련 (제55조 및 제56조).

⑨ 국토교통부장관은 주택청약업무수행기관 지정·고시 가능** (제56조의2 신설).

⑩ 국토교통부장관은 주택 공급 신청 전 입주자 자격, 소유 여부, 재당첨 제한 여부, 공급 순위 등 정보 제공 가능 (제56조의3 신설).

⑪ 리모델링주택조합의 법인격과 권리변동계획에 따른 소유권 이전 등에 관하여 도시 및 주거환경정비법 준용** (제76조제5항 및 제6항 신설).

 

 

XI. 글을 맺으며

 

주택 공급과 수요 불균형으로 서울 및 수도권 집값 과다 상승은 큰 사회적 문제이다. 정부의 부동산 대책에도 시장은 여전히 불안정하다.

 

주택법은 일반인에게 매우 어려운 법이며, 아파트 분양 시 많은 규제(법적 효력, 세금, 전매제한 위반 제재 등)와 복잡한 문제(담보대출 규제, 관리 문제, 하자담보책임, 종합부동산세, 재산세, 임대주택법, 거래신고제 등)가 따른다.

 

필자는 일반인의 이해를 돕기 위해 아파트 분양, 취득, 보유, 거래에 관한 내용을 담은 '아파트기본법'을 따로 제정하여 시행하는 것이 바람직하다고 보고 제안한다. 현재 주택법은 너무 많은 내용을 담고 있어 일반 국민이 자신과 관련 없는 법까지 찾아봐야 하는 불편함이 있다는 지적들이 여러 전문가들의 의견들이 있다.

 

줄여도 많은 내용들이 있다. 그래도 이러한 사항들은 정말로 핵심중의 핵심 엑기스 내용이니 숙지하였으면 좋겠다.

 

참고사항 및 문서 출처 목록

주택법 , 주택법 시행령,

건축법, 건축법 시행령,

공동주택관리법

주택임대차보호법

 건축사 매거진 기고  김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

건축인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망

 

주원태 - 스토리원건설(주) 대표/건축가

부천대학교에서 건축을 공부하고 홍익대학원에서 도시계획을 공부 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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